2025.01.28
2025.01.28
法人トラブル
社内調査
マンションの借主が夜逃げしてしまったら？家賃回収はできない？
こんにちは、
トラブルなんでも解決屋 法人トラブル部署責任者の東海林です。
マンションやアパートの部屋を購入し、
不動産投資として
賃貸に出しているという方も増えてきています。
部屋の使い方や騒音トラブルなど、
貸主と借主の間や、
ご近所同士のトラブルも絶えません。
もし、賃貸で部屋を貸していた借主が
夜逃げしてしまったら
どうしたらよいのでしょうか？
家賃を回収するのは難しいのでしょうか？
<div class="speech-bubble-box right"><p class="speech-bubble-icon"><img src="/uploadimg/parent_666d4b952aa86.png" alt="" width="160" height="160" /> <span style="white-space-collapse: preserve;">東海林</span></p><p class="speech-bubble-txt">賃貸の貸借トラブルが起こってしまったら、どうやって解決を図るべきでしょうか。</p></div>
1.マンション経営について
昨今、いろんな種類の投資が存在します。
株式投資や不動産投資などはもちろん、
FXや仮想通貨による投資も一般的になりました。
今回はマンション・アパート経営を
深堀していきます。
マンション・アパートの部屋を購入し
第三者に貸し出すことで
どのようなメリット・デメリットが
あるのでしょうか？
1-1.メリット
マンションやアパートなどの部屋を貸し出す
不動産オーナーになると
どのようなうまみがあるのでしょうか。
安定した収入
毎月安定した家賃収入が得られるという点が
もっとも大きいメリットだと言えます。
都内や駅近など交通の便が良いエリアでは
より高い家賃収入が期待できます。
経済変動の影響を受けづらい
景気によって貨幣や仮想通貨のレートは
大きく変動しますが、
不動産は不景気になったとしても
その影響は受けづらいと言われています。
手間がかからない
管理会社に管理を委託することで
わずらわしい業務をせずとも
マンション運営ができます。
- 内見希望者の対応・物件案内
- 入居者との契約
- 家賃徴収
- 家賃滞納時の対応
- 入居者からのクレーム対応
- 共用部の清掃・修繕
- 退去時の手続き・清掃など
こういった煩雑な業務も
管理会社に家賃の数％支払うことで
代行してもらうことができます。
1-2.デメリット
逆に、どのようなリスクが考えられるのでしょうか。
初期投資がかかる
マンションの建設、部屋の購入いずれの場合も
初期投資が大きくなり、
場合によってはランニングコストも
かかってしまうことがあります。
入居者が決まらない
入居者がなかなか決まらず
空室を有効活用できず築年数だけ
かさんでしまうこともあります。
家賃滞納のリスクがある
借主が家賃を支払ってくれず、
家賃収入を得られない可能性があります。
家賃相場が下落する可能性がある
土地の価値が下がったり
近隣の会社がなくなるなどで
周囲の環境の変化により
家賃相場が下落してしまうこともあります。
修繕費用
共用部の損壊部分・室内の水道や設備などの不具合が起きれば
修繕しなければなりません。
借主が意図的に破壊したのでなければ
経年劣化によるものであるとして
修繕費用はオーナーの負担となります。
2.よくあるトラブル
オーナー（大家）と借主の間で
起こりうるトラブルには
下記のようなものがあります。
2-1.家賃滞納
一番多いトラブルが家賃滞納トラブルです。
収入が少なかった、
最近ものいりだったという理由から
すぐに家賃を支払うことができず
滞納されてしまい、数か月回収できないという
お話もめずらしいことではありません。
入居時の契約によっては、
２か月以上支払いがない場合、
強制退去となるなどの条件がついていることもあります。
2-2.近隣トラブル
借主が別の部屋の住人と
騒音やゴミ、悪臭などが原因で
トラブルを起こしてしまい、
その解決に頭を悩ませてしまうこともあります。
2-3.規約違反
ペット不可の物件なのにペットを飼育している、
喫煙不可の物件なのに喫煙している、
ゴミ出しの日時を守らないなどの
規約違反をする入居者と
揉めることがあります。
2-4.退去手続き
退去の際、原状回復の費用の面で
借主とトラブルになることがあります。
経年劣化によるものであれば
オーナーが費用を負担しなければなりませんが、
何かをぶつけてしまい傷ができた、
壁紙をはがしてしまったなど人為的なものは
借主が負担しなければなりません。
3.家賃滞納した入居者が夜逃げしたら
最も多いトラブルである家賃滞納が起きてしまい、
採算の支払い要求も無視された挙句、
入居者が夜逃げしてしまうという最悪のケースも考えられます。
もしそのようなケースが起きてしまったら
家賃や修繕費などを回収することはできないのでしょうか？
3-1.刑事で罰することはできない
家賃滞納からの夜逃げは
金銭的に被害を被ってはいますが、
現在の法律では刑罰に処することはできません。
そのため、民事での解決を図る必要があります。
3-2.夜逃げされてしまった際の流れ
家賃滞納者が夜逃げしてしまった際の流れを
簡単に説明すると、
①連帯保証人に連絡を取る
②賃貸契約を解除する
③部屋に残された物の強制撤去
④原状回復
⑤訴訟（少額訴訟・民事訴訟）
となります。
基本的には、連帯保証人から
滞納分の家賃を回収することになりますが、
それが困難な場合、訴訟を起こし
夜逃げした借主に対し支払い命令の判決を
出してもらうことになります。
夜逃げを疑った方がよいとき
入居者が夜逃げをしたと疑うべきときは、
連絡が取れなくなり、電気やガスのメーターに動きがない場合です。
ポストにも郵便物がたまっていたり、
近隣の住人からも出入りしていない様子であると
話を聞くことができれば
夜逃げしている可能性が浮上したといえます。
4.夜逃げを防ぐために
家賃滞納トラブルにより
借主の夜逃げを１００％防ぐことは
難しいといえます。
というのも、
家賃滞納をした挙句夜逃げをするという行為は
その人の倫理観が大きく関係するため
いくら対策を練ったとしても
完璧に防ぐことはできないのです。
ですが、家賃保証会社を利用することで
夜逃げの被害に遭ったときに
家賃保証会社による家賃滞納分の保証が
見込めるからです。
借主を訴訟する場合の費用や、
原状回復にかかる費用の保証も用意されていることもあります。
5.まとめ
マンション・アパートのオーナーは
管理会社、家賃保証会社を利用することで
入居者と直接かかわることが
一切ない場合もあります。
特に都会の物件の場合はそういったケースが多く、
トラブルが起きた際も
直接会うことなくトラブル解決を目指さねばならないときもあります。
もし、入居者とのトラブルにお悩みで
なかなか解決に至らないのなら、
一度お気軽にご相談ください。
トラブルなんでも解決屋では、
物件の貸借トラブルに関するご相談を
専門のカウンセラーが承っております。
豊富な経験と実績に基づき、
あなたのお悩みをお伺いし、
最適な解決策をご提案いたします。
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